Sinds jaar en dag staat het huurrecht niet bepaald bekend als een spraakmakend onderwerp. Toch krijg ik in mijn praktijk bij De Milliano Advocaten geregeld vragen als: ‘Jacqueline, mag mijn verhuurder dit zomaar doen?’. De laatste tijd krijg ik veel vragen van huurders over achterstallig onderhoud, huurprijsverhoging en beëindiging van de huurovereenkomst. Daarom heb ik, Jacqueline Schonenberg-Zwanenburg, besloten om over deze onderwerpen een artikel te schrijven.
Wettelijke verplichting verhuurder en uitzonderingen
Een verhuurder is wettelijk verplicht om gebreken in de huurwoning te verhelpen. Een gebrek is een staat of eigenschap van de huurwoning waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder wel mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Extreme voorbeelden van gebreken zijn bijvoorbeeld lekkages en schimmelvorming. Bij minder extreme gevallen kan gedacht worden aan een slechte geluidsisolatie of een kapotte verwarming. Dat dit laatste overigens ook kan ontaarden in een zeer ernstig gebrek was onlangs te zien in het SBS6-televisieprogramma Mr. Frank Visser: Wordt U Al Geholpen? Deze huurders hadden een kapotte verwarming waardoor het dag en nacht 42 graden in de woning was. Dit is een duidelijk voorbeeld van een ernstig gebrek, dat de verhuurder verplicht is om te verhelpen. Het tast namelijk in ernstige mate het huurgenot aan.
De verplichting van de verhuurder om de gebreken te verhelpen geldt in een aantal gevallen niet. Dit is het geval als het verhelpen van het gebrek onmogelijk is (dit is niet snel aan de orde) of als de kosten die hiervoor gemaakt moeten worden redelijkerwijs niet van de verhuurder mogen worden gevraagd. Daarnaast komen kleine herstellingen (zoals het vastdraaien van een loszittende trapleuning of deurklink of het vervangen van onderdelen van een lekkende kraan) voor rekening en verantwoordelijkheid van de huurder. Tot slot is de verhuurder niet verplicht om een gebrek te herstellen als het opzettelijk door de huurder is veroorzaakt.
Kan de verhuurder na het verhelpen van het gebrek de huurprijs verhogen of kan hij dreigen om de huurovereenkomst te beëindigen?
Huurders zijn soms angstig om (gerechtelijke) stappen te ondernemen richting de verhuurder. Zij willen namelijk niet het risico lopen dat ineens de huurprijs wordt verhoogd, of dat wordt gedreigd om de huurovereenkomst te beëindigen. Is het daarom verstandig om maar je mond te houden? Nee. Voorop moet worden gesteld dat huurders een zeer grote bescherming krijgen van de wet.
Huurprijsverhoging
Als de verhuurder de huurprijs wil verhogen nadat hij het gebrek heeft verholpen, dan kan hij in principe niet om huurprijsverhoging vragen. Er moet namelijk een onderscheid worden gemaakt tussen achterstallig onderhoud en renovatie. Alleen als er aan de huurwoning extra voorzieningen zijn toegevoegd (bijvoorbeeld het plaatsen van een ligbad, een dakkapel of het aanleggen van vloerverwarming), dan kan worden gesproken over renovatie. De verhuurder kan dan, onder strikte voorwaarden, de huurprijs verhogen.
Dreiging beëindiging huurovereenkomst
Een verhuurder kan uit boosheid dreigen om een huurovereenkomst te beëindigen, maar de vraag is of hij bij de rechter ver komt met zijn dreigementen. De wet heeft voor de beëindiging van huurovereenkomsten duidelijke toewijzingsgronden geformuleerd. De verhuurder moet dan bij de rechter aantonen dat hij de huurwoning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem niet kan worden gevraagd dat de huurovereenkomst met de huurder wordt voortgezet. Er vindt met andere woorden een belangenafweging plaats.
Het enkele feit dat een verhuurder niet bereid is om kosten te maken voor achterstallig onderhoud/het verhelpen van gebreken, kan er in principe niet voor zorgen dat zijn belang daarom zwaarder weegt. Ook al zou de belangenafweging in het voordeel uitvallen van de verhuurder, dan kan de huurovereenkomst alleen beëindigd worden als de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.
Vragen
Als u aanloopt tegen de problemen die ik in dit artikel heb besproken, dan kunt u uiteraard een vrijblijvende afspraak maken, zodat ik u kan adviseren hoe er in uw geval het beste gehandeld kan gaan worden. Er zijn namelijk diverse mogelijkheden om het probleem op te lossen. Ook als u een ander huurrechtelijk probleem heeft, kunt u contact met mij opnemen. Ons advocatenkantoor staat zowel huurders als verhuurders bij. Het eerste gesprek is altijd gratis.
Ik sta als huurrecht-deskundige ingeschreven bij de Raad voor Rechtsbijstand. Dit betekent dat ik u, als uw inkomen ontoereikend is, ook op basis van toevoeging (gesubsidieerde rechtsbijstand) kan helpen. In dat geval betaalt de overheid een groot gedeelte van de advocaatkosten.
